Пазарът на имоти в Бургас – какво ще се случи през 2025 и 2026

Имотният пазар в Бургас е изключително динамичен през последните четири години, от 2020 до 2024. Всеки, който има намерение да купи апартамент в Бургас, било в качеството на семейно жилище, било за влагане на свободни средства в качеството на инвестиция, се интересува от това как ще се развие този пазар през следващите две години – 2025 и 2026. Брокерите от имотна агенция SunnyBG – Бургас изследват пазара, като се опират на реална статистика за предлаганите имоти по години за 15-годишен период. Данните са от двата най-големи имотни портала в България и засягат конкретен вид апартаменти в конкретен жилищен квартал на Бургас. Базата на изследването са реалните цени, на които са предлагани апартаментите, усреднени за района и за типа апартамент.

Трябва да се има предвид, че разликите в състоянието на апартаментите, след или преди основен ремонт, дали са мебелирани или без мебели, дали става дума за ново или старо строителство, на кой етаж се намира апартамента и много други фактори, могат да доведат до сериозни различия в цените при предлагането на жилища в един и същ жилищен район, като разликата може до стигне до над 30%. Също така има разлика и при цените на квадратен метър за 1-стайни, 2-стайни, 3-стайни и многостайни апартаменти, както и при цените в различни зони на един и същ жилищен комплекс. Статистиката, която е представена по-долу е само за усреднени цени на предлагане на 2-стайни жилища.

Меден рудник, Бургас, средна цена на 2-стаен апартамент по  години:

• декември 2009: 331 евро/кв.м.
• декември 2010: 380 евро/кв.м.
• декември 2011: 389 евро/кв.м.
• декември 2012: 393 евро/кв.м.
• декември 2013: 397 евро/кв.м.
• декември 2014: 426 евро/кв.м.
• декември 2015: 419 евро/кв.м.
• декември 2016: 471 евро/кв.м.
• декември 2017: 501 евро/кв.м.
• декември 2018: 528 евро/кв.м.
• декември 2019: 521 евро/кв.м.
• декември 2020: 538 евро/кв.м.
• декември 2021: 567 евро/кв.м.
• декември 2022: 606 евро/кв.м.
• декември 2023: 705 евро/кв.м.
• август 2024: 807 евро/кв.м.

Прогнозна цена за декември 2024: около 825 евро/кв.м.
Прогнозна цена за декември 2025: около 860 евро/кв.м.
Прогнозна цена за декември 2026: около 910 евро/кв.м. 

За същия период средната цена на 2-стаен апартамент в Братя Миладинови  се е покачила от 825 евро/кв.м за декември 2009 до 1495 евро/кв.м. за август 2024.

За същия период средната цена на 2-стаен апартамент в Изгрев се е повишила от 581 евро/кв.м за декември 2009 до 993 евро/кв.м. за август 2024.

Графика на цените на 2-стайни апартаменти в ж.к. Меден рудник за периода декември 2009 – август 2024:

 Разбира се, тези цени трябва да се приемат с всички условности, за които стана въпрос по-горе. И все пак, за да бъде изявен даден тренд, дадена тенденция на пазара, трябва да се борави с конкретни цифри за един по-дълъг период. Графиката показва достатъчно точно динамиката на пазара. В края на нулевите години в ж.к. Меден рудник, Бургас, е можело да бъде закупено двустайно жилище на средна цена от 300 до 350 евро за квадратен метър. След това цените се покачват плавно, като има дори периоди, в които цените намаляват, например през 2015 по отношение на 2014 и през 2019 по отношение на 2018. Нова ясно изразена тенденция към повишаване на цените се забелязва от 2020 година, като особено рязко цените растат през 2022, 2023 и 2024.

Факторите за това повишение са няколко и те едва ли можеха да бъдат предвидени преди 5 години. Нямаше как да се прогнозира глобалната епидемия от коронавирус в периода 2020 – 2022, нито войната в Украйна, която започна в началото на 2022. Тези събития се класифицират като “черни лебеди” -  те “долитат” без никакво предупреждение и последствията от тях са непредвидими.

Интересни са разликите в развитието на пазара в различните жилищни комплекси в Бургас. Например, докато в периода 2009 – 2024 цените в ж.к. Изгрев и ж.к. Братя Миладинови се увеличават почти двойно, в Меден рудник повишението на цените на апартаментите е почти 3 пъти. Безпристрастната статистика показва, че собствениците, които са инвестирали в имот в Меден рудник през нулевите години, са спечелили повече като процентно отношение между инвестицията и сегашната цена. В същото време цените на апартаментите в Меден рудник продължават да бъдат най-ниски като абсолютни стойности в сравнение с цените във всички останали райони на града.

Какво ще се случи на имотния пазар през 2025 и 2026? Като се опират на статистиката от последните 15 години и като вземат предвид известните фактори, за които е сигурно, че ще окажат влияние върху цените, брокерите правят прогноза за състоянието на пазара през 2025 и 2026.

На първо място, има вероятност България да влезе в еврозоната в началото на 2026 година. Заедно с това, страната ще бъде напълно интегрирана и в Шенгенското пространство. Имаме опита на други държави, които влязоха в еврозоната през последните години. Хърватия се присъедини към еврото в началото на 2023 година. В рамките на една година цените там се покачиха средно с между 5% и 10%, след което настъпи успокояване на пазара. Приблизително същото се случи в Латвия и Литва, които приеха еврото съоветно през 2014 и 2015 година. Т.е., опирайки се на пазарните тенденции и на опита на другите страни, можем доста точно да прогнозираме напълно реално увеличение на цените на имотите в рамките на 5-10% за периода до края на 2026  година. Дори ако България въведе еврото не през 2026, а през 2027, очакванията за повишаване на цените ще накарат продавачите да изчакват с продажбите, а купувачите да бързат с покупката, което ще доведе до увеличение на цените в следващите 2 години.