Ателие или апартамент – каква е разликата?
Обикновено в една жилищна сграда около 10-20% от всички жилища са записани в документите като “ателиета”. Основателен е въпросът защо част от апартаментите се водят “жилища”, а друга част са “ателиета” и каква е разликата между тях. (Терминът “апартамент” не се среща в нормативните документи, освен в Наредба №2 на МРРБ, в останалите се използва думата “жилище”).
В Наредба №7 от 2003 на Министерството на регионалното развитие (виж наредбата в Lex.bg) и благоустройството се определят характеристиките, които трябва да притежава един жилищен имот. Например, ако всички помещения на едно жилище гледат само на север, според текстовете на наредбата този обект не може да бъде класифициран като “жилище”. Ако всички помещения в един апартамент са ориентирани само на север-северозапад-североизток, тогава този апартамент трябва да се запише в документите като “ателие” – доколкото за жилищата, според нормативните документи, такава ориентация е недопустима.
Понякога сградата има такава архитектура и разположение, че просто не може да се избегне изцяло северната (или североизточна-северозападна) ориентация на някои жилища. Тогава законодателството принуждава тези жилища да се запишат като ателиета.
Друга характеристика на жилищата, описана в Наредба № 7 е наличието на поне едно складово помещение – мазе или килер, което може да е част от жилището или да е отдалечено от жилището, но да е записано към неговата квадратура. Ако един апартамент не разполага нито с мазе, нито с друго помещение, което може да се определи като “складово помещение”, тогава единствената възможност за узаконяването му е да се запише като “ателие”.
Освен със складово помещение, според текстовете на същата наредба, жилището трябва да разполага с поне едно жилищно помещение, с мокро помещение, играещо ролята на баня-тоалетна и отделно с кухня или кухненски бокс. При това баня-тоалетната не може да бъде свързана директно с жилищното помещение. Ако в сградата има жилища, които не отговарят дори на едно от тия условия, тогава те трябва да се запишат като ателиета.
Преди години съществуваше и още едно условие, заради което част от жилищата се записваха като ателиета – в Наредба № 2 от 2004 на МРРБ (виж наредбата в Lex.bg) имаше изискване всеки апартамент да разполага с паркомясто или гараж, докато за ателиетата нямаше такова изискване. С поправка от пролетта на 2017 г обаче вече и за всяко ателие се изисква да има осигурено паркомясто или гараж, така че в това отношение вече няма разлика между апартаменти и ателиета.
Освен това в наредбата изрично е залегнало положението, че ако няма възможност да се осигурят достатъчно паркоместа и гаражи на територията на сградата, то може да се ползват по-отдалечени паркоместа и гаражи или дори два автомобила може да ползват на ротационен признак едно паркомясто.
Основната разлика между ателиетата и апартаментите се състои в това, че собствениците на ателиетата плащат промишлен ток, докато собствениците на апартаменти плащат ток за битови нужди. Трябва да се има предвид, че разликата между тарифите за двата вида електричество не е много голяма, през годините се движи обикновено от 10 до 20 процента. Всъщност 99% от “ателиетата” реално се ползват за жилищни нужди, тъй като фактически представляват пълноценни жилища, но просто не изпълняват някое от условията на двете посочени наредби. Експертите са на мнение, че в близките няколко години целия въпрос с ателиетата, които не изпълняват някое от условията на ЗУТ, Наребда 7 и Наредба 2, но все пак се ползват в качеството на жилища, ще бъде разрешен и уреден нормативно, тъй като става дума за десетки хиляди имоти в цялата страна.
За сметка на по-скъпия ток жилищата, записани като “ателиета” се предлагат с 20-30% по-ниски цени на квадратен метър. Ако собсвеника на ателие все пак желае да промени статута му, това също е възможно (въпреки, че процедурата е продължителна). В такъв случай собственика трябва да подаде молба за промяна на първоначалното предназначение на имота.
Статута на ателиетата и начините за промяна на предназначението на различни жилищни и нежилищни помещения е уреден в Чл. 38 на Закона за устройство на територията (виж закона в Lex.bg), затова в молбите си собствениците трябва да се позовават на тези текстове. По-конкретно в Чл. 38 на ЗУТ е указано:
(3) (Доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност...
(4) (Доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности...
(5) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., доп. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Самостоятелни обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, при условие че се спазват изискванията на чл. 185, ал. 1, т. 2 - 4 и не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Ако не са налице тези условия, се спазват изискванията на чл. 185, ал. 2 и 3.
Трябва да се обърне особено внимание на ал. 9 и 10 от Чл. 38, където се казва:
(9) (Нова - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Не се допуска преустройство и промяна на предназначението на обекти по ал. 1 - 5, ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.
(10) (Нова - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 9 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, при условията на чл. 43, ал. 2.
Чл. 43, ал. 2 от ЗУТ има следното съдържание:
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
В Чл. 24 на Наредба №2 от 2004 г на МРРБ е указано:
(2) Необходимият брой на местата за паркиране и гариране се осигурява на територията на съответната зона.
(3) Когато за централните зони на урбанизираните територии не могат да се осигурят необходимите места за паркиране и гариране, най-малко 30 % от тях се осигуряват в непосредствено прилежащи територии.
(5) При близко разположени обекти, които се натоварват по различни часове от денонощието, се допуска при изчисленията да се отчете неедновременното използване на едни и същи места за различни обекти.
Горните текстове показват, че, от една страна, има изискване при промяна на предназначението на нежилищен обект в жилищен да се осигури едно паркомясто в прилежаща към сградата територия, но от друга страна, при определени условия, закона позволя паркомястото да не бъде задължително на териториите, принадлежащи към същата сграда.
В Наредба №7 от 2003 на Министерството на регионалното развитие (виж наредбата в Lex.bg) и благоустройството се определят характеристиките, които трябва да притежава един жилищен имот. Например, ако всички помещения на едно жилище гледат само на север, според текстовете на наредбата този обект не може да бъде класифициран като “жилище”. Ако всички помещения в един апартамент са ориентирани само на север-северозапад-североизток, тогава този апартамент трябва да се запише в документите като “ателие” – доколкото за жилищата, според нормативните документи, такава ориентация е недопустима.
Понякога сградата има такава архитектура и разположение, че просто не може да се избегне изцяло северната (или североизточна-северозападна) ориентация на някои жилища. Тогава законодателството принуждава тези жилища да се запишат като ателиета.
Друга характеристика на жилищата, описана в Наредба № 7 е наличието на поне едно складово помещение – мазе или килер, което може да е част от жилището или да е отдалечено от жилището, но да е записано към неговата квадратура. Ако един апартамент не разполага нито с мазе, нито с друго помещение, което може да се определи като “складово помещение”, тогава единствената възможност за узаконяването му е да се запише като “ателие”.
Освен със складово помещение, според текстовете на същата наредба, жилището трябва да разполага с поне едно жилищно помещение, с мокро помещение, играещо ролята на баня-тоалетна и отделно с кухня или кухненски бокс. При това баня-тоалетната не може да бъде свързана директно с жилищното помещение. Ако в сградата има жилища, които не отговарят дори на едно от тия условия, тогава те трябва да се запишат като ателиета.
Преди години съществуваше и още едно условие, заради което част от жилищата се записваха като ателиета – в Наредба № 2 от 2004 на МРРБ (виж наредбата в Lex.bg) имаше изискване всеки апартамент да разполага с паркомясто или гараж, докато за ателиетата нямаше такова изискване. С поправка от пролетта на 2017 г обаче вече и за всяко ателие се изисква да има осигурено паркомясто или гараж, така че в това отношение вече няма разлика между апартаменти и ателиета.
Освен това в наредбата изрично е залегнало положението, че ако няма възможност да се осигурят достатъчно паркоместа и гаражи на територията на сградата, то може да се ползват по-отдалечени паркоместа и гаражи или дори два автомобила може да ползват на ротационен признак едно паркомясто.
Основната разлика между ателиетата и апартаментите се състои в това, че собствениците на ателиетата плащат промишлен ток, докато собствениците на апартаменти плащат ток за битови нужди. Трябва да се има предвид, че разликата между тарифите за двата вида електричество не е много голяма, през годините се движи обикновено от 10 до 20 процента. Всъщност 99% от “ателиетата” реално се ползват за жилищни нужди, тъй като фактически представляват пълноценни жилища, но просто не изпълняват някое от условията на двете посочени наредби. Експертите са на мнение, че в близките няколко години целия въпрос с ателиетата, които не изпълняват някое от условията на ЗУТ, Наребда 7 и Наредба 2, но все пак се ползват в качеството на жилища, ще бъде разрешен и уреден нормативно, тъй като става дума за десетки хиляди имоти в цялата страна.
За сметка на по-скъпия ток жилищата, записани като “ателиета” се предлагат с 20-30% по-ниски цени на квадратен метър. Ако собсвеника на ателие все пак желае да промени статута му, това също е възможно (въпреки, че процедурата е продължителна). В такъв случай собственика трябва да подаде молба за промяна на първоначалното предназначение на имота.
Статута на ателиетата и начините за промяна на предназначението на различни жилищни и нежилищни помещения е уреден в Чл. 38 на Закона за устройство на територията (виж закона в Lex.bg), затова в молбите си собствениците трябва да се позовават на тези текстове. По-конкретно в Чл. 38 на ЗУТ е указано:
(3) (Доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност...
(4) (Доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности...
(5) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., доп. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Самостоятелни обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, при условие че се спазват изискванията на чл. 185, ал. 1, т. 2 - 4 и не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Ако не са налице тези условия, се спазват изискванията на чл. 185, ал. 2 и 3.
Трябва да се обърне особено внимание на ал. 9 и 10 от Чл. 38, където се казва:
(9) (Нова - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Не се допуска преустройство и промяна на предназначението на обекти по ал. 1 - 5, ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.
(10) (Нова - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 9 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, при условията на чл. 43, ал. 2.
Чл. 43, ал. 2 от ЗУТ има следното съдържание:
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
В Чл. 24 на Наредба №2 от 2004 г на МРРБ е указано:
(2) Необходимият брой на местата за паркиране и гариране се осигурява на територията на съответната зона.
(3) Когато за централните зони на урбанизираните територии не могат да се осигурят необходимите места за паркиране и гариране, най-малко 30 % от тях се осигуряват в непосредствено прилежащи територии.
(5) При близко разположени обекти, които се натоварват по различни часове от денонощието, се допуска при изчисленията да се отчете неедновременното използване на едни и същи места за различни обекти.
Горните текстове показват, че, от една страна, има изискване при промяна на предназначението на нежилищен обект в жилищен да се осигури едно паркомясто в прилежаща към сградата територия, но от друга страна, при определени условия, закона позволя паркомястото да не бъде задължително на териториите, принадлежащи към същата сграда.